임대차3법 소급적용 및 내용정리

안녕하세요.

오늘은 얼마전 국토교통부에서 발표 된 임대차3법에 대한 포스팅을 시작하도록 하겠습니다.

총 11페이지로 구성된 자료가 발표 되었는데 내용이 그렇게 어렵지는 않습니다.

여기서 핵심이 되는 내용, 헷갈려하는 임대차3법 소급적용 등을 예시와 함께 정리해보도록 하겠습니다.

임대차갱신요구는 계약이 끝나기 6개월전~1개월전에 청구 가능합니다.

(2020년 12월 10일 이후는 2개월 이상)

갱신요구권은 1회 행사 가능으로 2+2, 총 4년 전세거주가 가능하다고 보시면 됩니다.

임차인과 임대인이 최초 2년 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2년 더 갱신된 경우에도, 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권 행사 가능합니다.(이럴 경우 총 6년 전세 거주)

-> 묵시적으로 계약이 연장된 경우 갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 간주한다는 뜻입니다.

법 시행 전에 이미 다른 세입자와 계약이 완료된 경우 기존의 세입자(임차인)은 갱신을 요구할 수 없습니다.(입증 가능해야 함)

예) 법 시행 전 임대로 8% 증액으로 계약을 한 경우 2가지 방법으로 조정 가능

1. 임차인이 계약종료 1개월 전 계약갱신요구권을 행사하면서 5% 미만으로 임대료 조정

   -> 계약갱신요구권 사용

2. 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하며 다음 계약 만료 전에 갱신요구권 행사

임대인은 안되지만 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다. 단 3개월 유예기간이 주어집니다.

계약갱신의 거절의 경우

1. 임차인이 임대료를 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우(허위신분 등)

3. 임차인과 임대인의 합의하에 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인 동의없이 주택을 전대한 경우

5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대과실로 파손한 경우

6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우

7. 임대인이 실거주하려는 경우(임대인의 직계존속, 직계비속 포함) 

임차인(세입자)의 동의 없이는 불가능합니다.

동의에 의해 전환되는 경우 법정 전환률이 적용됩니다.

-> 보증근의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우(약4%)

-> 전세5억원-> 보증금 3억, 월세 67만원 또는 보증금 2억원 월세 100만원

임차인이 거주하고 있더라도 당연히 주택은 매도할 수 있다.

다만 조건이 있다.

주택매수자가 실입주자인 경우 계약거절이 가능하고 2년 거주의 의무가 있다.

주택매수자가 투자자인 경우에는 계약갱신을 그대로 승계해야한다.

이상으로 이번 임대차3법에 대해서 좀 헷갈려하는 것 위주로 간략하게 정리해보았습니다.

특히 임대차3법 소급적용에 관해 헷갈려 하시는 분들이 많은데 많은 도움이 되었으면 좋겟습니다.

요즘 부동산 정책이 계속 연달아 나오고 있으며 이러한 정책들이 모두 실패로 돌아가고 있습니다.

이번 임대차3법도 마찬가지로 임대인, 임차인 모두에게 결국은 피해가 될 정책인 것 같습니다.

단기적으로는 임대인이 본인 집을 맘대로 하지 못해서 피해를 보게 될 것입니다.

그리고 이 정책으로 인해 매물이 줄어들고 그렇게 되면 전세값 상승은 당연하게 될 것입니다.

그렇기 때문에 장기적으로는 전/월세값 상승을 야기할 수 있는 정책이라 임차인이 피해 볼 것이라 생각합니다.

하루빨리 정부에서 조금 더 올바른 방향으로 정책을 내놓아서 유주택자, 무주택자 모두가 어느정도 만족할 수 있는 정책이 나왔으면 좋겠습니다.

그럼 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.